后退

北京土拍的尽头,是玄学?

admin 2023-06-14 20:08

   6月土拍月,最令人期待的海淀四季青两地块花落谁家,今天终于揭了题。

   昨天(6月13日)房企报名结束后,两地块分别获得30/31家房企报名,以更多家青睐的小地块为例,又是一场房企新人大赏---

   华润、城建、首开、中铁建、保利、中海、海开、京能、天恒正同、广安置业、中粮、建工、建发、招商、南通江海港、中建玖合、金隅、中铁、江苏师山、顺卓房地产、武汉联发瑞盛、如皋市润皋、绿城、华发、北辰、中绿、扬州华鹏、中旅、太原萃丰、中能建、东方雨虹+海门海泰。

   最终,越秀以总价79.35亿,4.5万㎡超低能耗建筑面积摇中海淀区四季青2603-003-1地块;天恒正同以总价19.55亿,摇中海淀区四季青004-1地块。

   呐,越秀就是现场摆了“大吉”纸袋的这家,20比1摇中最好的海淀四季青大地块,北京土拍已经开始走上玄学之路了吗?

   对于其他“新人”们来说,运气差点,地没拿到,但最起码在北京楼市混了个脸儿熟。

   像严肃君就借此记住了,由南通市代管的如皋市,以及主业为防水的东方雨虹。

   同样今天出让的顺义新城地块,临铁+纯住宅+成熟配套,也吸引了21家房企参与竞拍,最终由石家庄创世纪摇号竞得。

   截至目前,北京2023年已成功出让13宗宅地,土地收入共计约373.4亿元。

   1.

   具体说地块之前,严肃君想提醒大家,地市热度不等同于市场热度。

   之前我们说,今天的土拍局面,就是明天的市场牌面,一个项目在土地出让时,众多开发商的青睐甚至抢夺激烈程度,一度是购房者买房时的一个重要参考面。

   但今年的地市热度,有其特殊性。

   比如北京最近几次拿出来的地,往往具备总价低+房地差大+纯住宅的属性,在开发商眼中翻译过来就是,投入少风险低、利润高有钱赚、土地性质好易操盘。

   再加上北京嘛,可以说是当下房地产市场最健康的城市之一了,谁都觉得值得一搏。

   各种因素下,北京地市频频热度创新高。

   2.

   具体到今天出让的宅地,海淀四季青两地块总结起来就是,真稀缺+新玩儿法。

   稀缺之一在于,海淀西山别墅区,多年断供再上新。

   四季青位于传统西山别墅区,素有“皇家板块”的美誉,首先就是不可再造的自然景观,往大了说,“三山五园”。往小了看,地块一公里内光高尔夫球场就能建两个,高贵值拉满,周边日常生活配套也很完善。

   地儿好,供应却是真少。

   最近的商品房就是20年左右的香山壹号院和颐和金茂府,其余都是2000年-2010年间的成熟别墅项目,像御墅临枫、四季香山、西山美墅馆、香山艺墅等。

   稀缺之二在于,房地差够大,一二手房还价格倒挂。

   普通二手房均价在10万/平左右,高端一些的或者新的项目,会贵的有点夸张,比如香山清琴山庄15.5万/平;颐和金茂府现在挂牌价已经到16w/㎡。

   而新入地块销售指导价,只要12.1万/平。

   关键是,楼面价不到9万/平,房地差超过3万/平,这下就比较好讲豪宅的故事了。

   稀缺之三在于,容积率低,两块地加起来也就能出五六百套房。

   要明确一点,海淀四季青两地块,容积率没有明面上1.05那么低。

   因为根据土地建设规划要求,2603-003-2地块和2603-004-2地块是现状保留公共绿地,不纳入出让范围,也不计入绿地率计算,后期由四季青人民政府做管理维护。

   换句话说,这部分绿地虽然是公用的,但在计算容积率的时候,是算进小区的。

   那海淀四季青两地块的实际容积率,大概在1.2左右,也是多年来很难得的低密地块了;整体建筑规模为11.14万㎡,按照套均200平来算,将供应约550套房源。

   新玩儿法就是,土地合理价格上限触达后,首次竞报地上实施超低能耗建筑面积。

   实施超低能耗建筑会加厚外保温层,但所增加的墙体面积不计容,因此对住宅得房率并不产生较大影响,大家不用过度解读。

   这个新玩儿法更多的是信号意义,未来低密住宅尤其是别墅类或将尝试推行超低能耗标准。

   3.

   接下来再看顺义新城第2街区地块,位于顺义老城区,好处是各项配套成熟,南侧就是地铁15号线顺义站。

   问题在于区域内多为90年代左右建成的小区,房龄超过30年,挂牌均价在3.6万/平左右;最新的2010年交付的金汉绿港五区,均价在4万/平左右。

   最近的在售新房项目是龙湖御湖境,成交均价为4.5万/平左右;远一点的仁和板块有星誉BEIJING、北京合院、公园和御等项目在售。

   新地块用地面积约2.04万平米,建筑控制规模约4.75万平,容积率2.2-2.4。未来销售指导价为4.6万元/平米,具体价格可上下浮动5%。

   从现场举牌情况来看,有地铁加持的顺义地块,显然让房企们好感度UP,举牌的小手速度也很快,5分钟触及土地合理价格上限,最终由石家庄创世纪摇号拿下。

   据查,石家庄创世纪房地产开发有限公司成立于2007年6月,注册资金2.06亿元,隶属于河北润德控股集团。

   得,又是一家进京的脸生房企~

   当然,石家庄创世纪除了独立打造“润德·天悦城”“润德凯旋城”项目外,还曾与万科、龙湖等房企合作开发。

   严肃君的N个500人置业群中,也有KOC表示,该地块很大可能将会与龙湖联合开发。

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