后退

北京楼市,惨吗?

admin 2023-06-17 20:59

   再聊北京。

   昨天北京一个读者跟我哭诉,听别人说北京楼市要完蛋,吓得自己第二天下调报价100万甩盘,结果纯纯卖亏。

   现在气得自己连觉都睡不着。

   月有阴晴圆缺,市场有冷热交替。这段时间,对北京楼市利空舆论比较多。

   比如我最近看到一篇文章,称:

   5月北京二手房网签成交量为12982套,比今年3月22305套的高点成交量减少了9300多套,相较于4月环比37.3%的跌幅,腰斩。

   二手房最新挂牌数已超过12万套+,高位。

   买的人变少,卖的人变多。供需失衡,北京楼市摇摇欲坠,结尾处再升华一下,北京都这样了,全国岂不难矣?

   一些网友响应,言之有理,拍手称快。

   这数据的确是真的,但事实上,还需要仔细推敲。

   12982套,不能说好,但也不至于差,相当于去年的平均月销水平,横向比较5月国内其他城市,也是老大哥水准。

   而对于库存来讲,我找贝壳研究院的朋友做深度检索,12万套二手房,超过20年房龄的老房子,占了一多半。

   而1-5月上架的新增挂牌二手房中,老房子占比高达72.3%。

   为什么突然涌现出这么多老房子?

   一方面,就是我年前所说的,北京疫情走了很多老人,这些老房子,子女不愿意住,租也没几个钱,不如甩手变现。

   另一方面,大量北京业主想借年后这波行情,置换改善,抢一波周期,结果刚需跟不上,老房子形成了踩踏。

   在之前的文章里,我曾重点强调过,北京老破小能出尽出。

   整个城市都在拉骨架,到处都是新区,地铁打平了资源获取效率,外围区域生活配套增速迅猛,而新一代购房者又偏年轻化。

   现在跟过去不同,里面有的外面有,里面没有的外面还有,东南西北4-5环已经成为了黄金居住带。

   同样600万,三环的老破小VS五环外的新房,年轻人对后者,眼睛都不会眨一下。

   最重要的是前段时间,北京宣布,拆迁退出历史舞台,这意味着老破小集群的板块会持续性老化。

   倒不会出现美国大都市那种市中心空心化趋势,但除了核心产业板块外,其他地方,政府很难愿意花大价钱更新优化。

   北京楼市的分化,是国内任何一个城市都无法比拟的。

   购房者开始追求生活配套的“高级感”,追求相对“低密”的生活环境,更追求“新”。

   这个从新房市场就能看出来。

   2023年1-5月北京新房共成交22782套,同比上涨46.6%。

   这个数据远超去年同期,即使在5月份,也只环比下跌了19%左右,比二手房要好太多。

   5月份,几个新入市的新板块刚需盘都卖得非常好,比如石景山越秀·天玥,开盘热卖18亿,成绩亮眼,顺义北京城建星誉BEIJING、亦庄丰禾嘉会均首批房源售罄。

   豪宅自然也被热抢,中信城四期1-5月销售额97.69亿元,已经逼近百亿,北京城建天坛府、信达东外39号都在榜单前列。

   北京前5月成交,1000-3000万,同比上涨43%,3000-5000万同比上涨高达94%,强压其他一线城市。

   这再次证明,北京不缺有钱人,缺的是好房子。

   另一个关注点是北京土拍。

   刚刚北京六月土拍结束。共揽金355亿,近40家房企参与,整体溢价率达到15%左右,刷新了近几年来的热度。

   15日,3块地,两块双新村海淀的,都是30多家房企哄抢,顺义的地也有20多家竞拍,最后全部进入摇号环节。

   16日,3块地,共吸引了36家房企及联合体参与竞拍,最终2宗“双触顶”、1宗溢价成交。华润、城建、中铁建、中铁、保利、中海、金茂等鏖战数小时。

   上半年最大的赢家,要属越秀。

   2月,其先是溢价15%摘下了石景山苹果园地块,又摇中了昌平信息园二期地块,加上昨日所得,3宗地累计斥资超138亿元。

   进京3年不到,这位新玩家靠实力+运气,完成了对北京市场的多维布局。

   通过北京6月土拍,我们需要思考几件事:

   1、行情这么冷,为什么北京开发商还能有如此高涨的抢地热情?

   如果单方面认为是放出四季青和亦庄X47R1,这样的王炸地块,来刺激楼市预期,有些单薄。

   问题是顺义、石景山广宁村地块这样的非热门地块,也跑出了较好的成绩。

   要知道这些开发商都是卷王之王,是经历过黑夜的幸存者……

   2、这次土拍,北京加码竞“现房销售”“超低能耗建筑面积”和“高标准住宅建设”。

   其实暗含的深意是,北京对绿色科技住宅的呼应,好的住宅是符合时代主题的,是简约富有新意的的,起码是保证人居基础舒适性的。

   这跟前几年的限竞房惨状,形成强烈的对差。

   3、地价丝毫不减,指导价越来越高,即使是不如之前的地块,依然卖出了更高的价格,这其实从土地市场传导信心,有意在稳住楼市整体价格体系,达到反向刺激的效果。

   对于北京购房者来说,一定尽可能买到房屋的稀缺性。

   地段是一种稀缺,“新”也是一种稀缺。

   海淀,这两年为什么涨幅大于朝阳,甚至海淀的刚需房都压朝阳改善一头。

   这是因为海淀产业动力太强了,现在的码农未来依旧是搞AI的城市精英,北大清华高材生直通对口输出高阶购房者。

   再加上海淀供应稀缺,新盘屈指可数,这样的地方冷市抗跌,热市易涨,对其他区域是一种碾压态势。

   现在对北京来说,其实最大的隐忧还是人口结构和市场产品的错配。

   好房子、新房子不如有钱人多,改善市场长期向好。

   小房子、老房子库存大,刚需人口又处于停滞甚至衰退的状态,长期横盘甚至向下。

   北京住宅,根据历史,可以划分为三类:

   1、步梯房(老破小)

   2、电梯+物业(改善)

   3、绿色、科技、玻璃幕墙(豪宅)

   这三代产品之间已经形成了极强的割裂感,随着工业技术的升级,老破小彻底沦为底层刚需住房,玻璃幕墙会成为标配,人居需求会持续上升。

   根据北京2023年土地规划,今年预计释放73宗住宅用地,目前已经推出13宗,接下来还有60宗,产品会较之前有一个大的提升。

   如果用2017年和2023年比,现在的性价比反而更好一些。

   最后多说一句。

   写这篇文章,并不是倡导买房,而是一定要探索币的两面性,不能被“小作文”带节奏。

   北京5月数据的滑坡,是需求阶段性释放结束、传统淡季、经济数据预期下滑,多因素合力导致的,而不是莫名其妙的滑铁卢。

   这注定会有短暂的回调周期,但长期来看,土地预期+扎实的购买力,北京楼市依然稳健。

   而且北京还有很多张牌没有打,比如取消认房认贷,利率下调到全国平均,取消购房资格……

   作为全国救市的最后一环,接下来政策解绑,甚至出台刺激政策概率的非常大。

   我一直认为,北京这种城市,每一轮回调都是机会,把握好资产属性和地段价值,不用过分担忧。